PLAN MIEJSCOWY  

– czyli co  Inwestorowi wolno zbudować na jego własnej działce?

Wydawać by się mogło, że  stając się właścicielem działki będzie można sobie zrobić z nią co się chce i wybudować na niej to co nam się podoba.  Niestety tak nie jest i warto o tym pamiętać jeszcze PRZED dokonaniem zakupu działki.

O tym  jakiego rodzaju  zabudowę możemy zrealizować na danej działce decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.*  ( w skrócie MPZP) Treść większości planów miejscowych jest udostępniona w serwisach internetowych gmin i miast. Możemy w ten sposób wstępnie zapoznać się z ustaleniami i wymaganiami określonymi dla interesującej nas działki. Notariusze do umowy kupna – sprzedaży wymagają zwykle samego wypisu z planu miejscowego, w którym jest określone przede wszystkim przeznaczenie działki, ja jednak zachęcam aby przed zakupem działki oprócz wypisu wystąpić również o wyrys z planu miejscowego – wtedy będziemy mieć pełny obraz sytuacji co pozwoli uniknąć przykrych  niespodzianek.

Czego dowiemy się z planu?

Przeznaczenie działki  – przede wszystkim naszej, ale też działek sąsiednich- jakiego rodzaju zabudowa jest możliwa – jednorodzinna- czasem z doprecyzowaniem czy jest to zabudowa jednorodzinna, bliźniacza, wolnostojąca, z usługami wbudowanymi. Warto też przyjrzeć się sąsiedztwu aby w przyszłości uniknąć zaskoczenia, że w na przeciwko powstaje długi rządek szeregówek albo warsztat samochodowy.

Linia zabudowy -mówi nam o tym w jakiej odległości od granicy  działki możemy zrealizować budynek. Są dwa rodzaje linii – obowiązująca  oznacza, że musimy dokładnie na tej linii postawić ścianę domu, i nieprzekraczalna, która oznacza że możemy postawić dom na tej linii lub w głębi działki za tą linią. Przed linię zabudowy wyjść ze ścianą budynku nie można.

Trzeba zwrócić uwagę na samą definicję zabudowy, która powinna być podana (niestety nie zawsze jest).  Budynki posiadają zazwyczaj daszki, balkony, schody, tarasy itp. elementy wystające przed ściany i dobrze jest wiedzieć czy możemy z nimi wyjść przed linię zabudowy.

Przyjrzyjmy się też bacznie działce narożnej, bo tam występują tak zwane „trójkąty widoczności” , które mogą znacznie zmniejszyć obszar dozwolony pod zabudowę.

Zdarza się, że jakiś obdarzony fantazją urbanista, dla podkreślenia  kształtu  placu lub skrzyżowania, wrysowuje obowiązująca linię zabudowy jako linię łamaną – wtedy „ofiary” tych zapisów są zazwyczaj skazanie na zamówienie projektu indywidualnego.  Dla nas architektów jest to oczywiście świetna okazja do pokazania w całej okazałości naszych umiejętności i często przy takich okazjach powstają naprawdę piękne budynki J.

Forma zabudowy – określa maksymalną dopuszczalną wysokość , ilość kondygnacji, kąt dachu, układ połaci dachowych itp. Pomarańczowa lampka zapala się tutaj tym, którym marzy się dom parterowy lub nowoczesny z płaskim dachem.  Większość planów zakazuje stosowania dachów płaskich lub nakazuje stosowanie dachów o minimalnym kącie nachylenia 35 stopni. Tymczasem racjonalnie zaprojektowany dom  parterowy ma kąt nachylenia dachu 25-30 stopni. Oczywiście można dobrać projekt spełniający wymogi planu, lub w ramach adaptacji zmienić kąt nachylenia dachu, tylko że finalnie będzie się tą wiązać ze zwiększeniem kubatury budynku a przez to wyższym kosztem budowy.

Ochrona konserwatorska – często w planach umieszczone są zapisy dotyczące kolorystyki ścian i dachu, rodzaju pokrycia dachowego lub zakazy takie jak zakaz stosowania plastikowych okładzin elewacyjnych typu siding lub ogrodzeń z betonowych paneli.  Jeśli działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej A lub B to wygład całego budynku należy uzgodnić z konserwatorem zabytków.

Możemy mieć też to szczęście że na terenie naszej działki oznaczone jest stanowisko archeologiczne i zanim wystąpimy o pozwolenie na budowę, konieczne będzie uzyskanie, przy współpracy z archeologiem,  decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie prac ziemnych.

Ochrona środowiska – tu czyhają takie niespodzianki jak zakaz realizacji przydomowych oczyszczalni ścieków, nakaz podłączenia się do sieci kanalizacji, która jeszcze niestety nie została przez gminę zrealizowana, lub zakaz stosowania określonych źródeł paliwa do ogrzewania (zazwyczaj dotyczy paliwa stałego czyli węgla)

Jak czytać zapisy planu?

Najlepiej „na wprost” czyli dokładnie tak jak zostały sformułowane bez zbytniego doszukiwania się dodatkowych znaczeń. Łatwo powiedzieć, w praktyce bywa różnie.

Ostatnio spotkałam się z zapisem, że dopuszczalne są budynki o wysokości  2,5 kondygnacji (!).  Konia z rzędem temu kto wie co to jest „pół kondygnacji” bo objaśnienia jak owe „pół” kondygnacji należy rozumieć nikt w treści planu nie wyjawił.  (Domyślam się tylko, że autor planu był pod wrażeniem  lektury Harrego Pottera i zainspirował się magicznym  peronem 9 i 3/4  J )

W takich przypadkach radzę pisać do gminy, która plan  uchwaliła, z prośbą o interpretację zapisów planu, najlepiej w piśmie sugerując od razu satysfakcjonującą nas odpowiedź. Można też  pytać w starostwie lub urzędzie miasta – w wydziale zajmującym się pozwoleniami na budowę. Głównym zadaniem tych urzędników  jest sprawdzenie zgodności projektu z planem i często okazuje się że podobny  temat był już przerabiany  na wcześniejszej inwestycji i pewna interpretacja została wypracowana.

* Jeśli interesująca  nas działka nie  jest objęta żadnym planem miejscowym, wtedy konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – szerzej o tym w kolejnym wpisie.